Prix de l’immobilier dans la capitale

Bien que Paris a la particularité d’être une capitale :

  • Economique
  • Politique
  • Culturelle
  • Universitaire
  • Et administrative

Ce ne sont pas les raisons pour lesquelles le prix de l’immobilier est en surchauffe.

On a enregistré une grande différence de prix entre l’ancien immobilier et le nouveau depuis le début de cette année. En termes de chiffres, on a constaté que l’ancien est à son apogée passant de 6 380€ à 9500€. Le nombre de transaction a aussi augmenté d’après les statistiques de l’Insee qui est à 985 000. Du jamais vu !

Le prix d’un appartement à paris est d’environ de  213 000€ pour une superficie de 49,5m². Dans l’ancien les prix varient entre :

  • 13 712€ dans le 6è arrondissement
  • 13 283€ dans le 7é arrondissement
  • 12 667€ dans le 4è arrondissement
  • 12 020€ dans le 1er arrondissement
  • 11 950€ dans le 3è arrondissement
  • 11 830€ dans le 5è arrondissement
  • 10 965€ dans le 8è arrondissement
  • 10 953€ dans le 2è arrondissement
  • 10 511€ dans le 9è arrondissement
  • 8 000€ dans le 20è arrondissement

Les prix des appartements ont nettement augmenté, de 3,4% environ.

Par rapport au prix des maisons qui est à 3,4%. Les plus cher sont :

  • Odéon dans le 6è arrondissement estimé à 17 410€/m²
  • Notre Dame dans le 1er arrondissement estimé à 15 970€/m²
  • Saint-Thomas-d’ Aquin dans le 7è arrondissement estimé à 14 180€/m²

Et les quartiers les moins chers de la capitale sont :

  • La chapelle dans le 18è arrondissement estimé à 7 460€/m²
  • La Goutte d’or dans le 18è arrondissement estimé à 7 510€/m²
  • Saint-Fargeau dans le 20é arrondissement estimé à 7 580€/m²

De nouveau habitant à Paris ?

Dû à cette hausse, Paris attire désormais de nouveaux types d’habitants. Les notaires évoquent un « effet Brexit ». « Nous avons constaté le retour d’une clientèle fortunée d’expatriés qui recherchent des grands appartements pour leur familles », affirme Me Thierry Delesalle. Paris est donc au même prix que Londres, New York et Hong Kong.

Les retraités vendent leur appartement et s’installent à l’étranger laissant place aux acquéreurs avec un grand pouvoir d’achat. Century 21 appuie aussi sur ce point:  « le marché est principalement alimenté par les acheteurs-vendeurs, ceux qui ont acquis un bien il y a dix ans et qui bénéficient de la hausse des prix à la revente ».

 

Le loyer des appartements est hors budget pour les jeunes primo accédants. Paris intra-muros se vide et est devenu trop cher même pour les foyers avec un revenu confortable. Toujours d’après l’Insee, Paris a perdu 60 000 habitants. L’analyse du notaire Thierry Delesalle révèle que passé le périphérique les prix s’écroulent. Et les acquéreurs peuvent gagner un pouvoir d’achat de 40%. Ainsi donc la couronne est devenue un terrain privilégié.

Les raisons de cette hausse de prix

Les raisons de la poursuite de la hausse des prix est la pression de la demande. La demande est dû aux milliers de crédits accordé par la Banque Centrale à coup de taux perpétuellement en baisse. D’après Century 21, « la pression de la demande est toujours extrêmement forte ». Les délais de vente se sont donc contractés de moins 6 jours sur une année. C’est cette politique monétaire de la BCE qui explique intégralement cette hausse des prix. Mathématiquement, l’évolution du prix du m² à Paris tient sur 3 explications :

  • Le taux
  • L’inflation
  • Et la masse monétaire

La demande augmente à :

  • 51% des cadres supérieurs et des professions libérales
  • 3,4% des employés et ouvriers

La principale cause de cette flambée est dû à un manque de bien. C’est-à-dire qu’on construit entre 3000 et 4000 logements par an et seulement 500 sont sur le marché privé. Le reste est réservé au logement social. Afin de fluidifier le marché, il faudrait rajouter 40 000 logements en plus. Malheureusement à Paris, on n’a presque plus de foncier disponible. L’activité de construction est également aux ralentit en ces périodes électorales.

Un taux bas

Ce marché parisien frénétique est favorisé par les prêts accordés par les banques. Aujourd’hui, un emprunt avec un taux d’intérêt de 1,5% à 1,6% sur vingt ans. Il y a même des emprunts sur 35 ans. Cette baisse de taux incite la capacité d’emprunt des particuliers à augmenter significativement. Qui d’après de simple calcul, si le taux baisse de point, la capacité d’un emprunt hausse de 10%.

D’après Me Thierry Delesalle « le nombre d’acquéreurs s’est multiplié avec des jeunes couples qui préfèrent rembourser un crédit plutôt que de payer un loyer ». Cet afflux est en surchauffe parce qu’on construit moins donc le hausse de prix est inévitable.

« Il y a un effet d’étranglement, la demande étant plus forte sur un marché parisien très étroit » ajoute Sébastien de Lafond. Tellement étroit que les taux très bas ne suffisent plus à la classe moyenne pour acquérir un bien dans la capitale. Avec un calcul simple, on peut constater qu’un  emprunteur doit rembourser moyennement :

  • Pour une superficie de 21,2m² rembourse 1000€ par mois d’après une étude de courtier en crédit immobilier de cette année 2019.
  • Pour une superficie de 50m² rembourse 7000€ par mois.

 

Pour 2018-2019 on a donc enregistré une année historique tant en volume de vente qu’en rapport de prix. Accompagné par :

  • Une forte demande
  • Des prix exorbitants
  • De gros chiffres de ventes

Mais toujours d’après le notaire Thierry Delesalle et Elodie Frémont : « Paris reste encore un marché d’utilisateurs et non de spéculateurs ! ». Et « Aucune bulle ou éclatement de bulle n’est à craindre ».

 

 

 

 

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